Bieden en onderhandelen

bieden en onderhandelenZit er een huis tussen die aan jouw eisen voldoet? Dan breken spannende tijden aan. Je gaat een bod uitbrengen. Ook daar moet je de tijd voor nemen. Zorg dat je niet te laag inzet, maar ook zeker niet te hoog. Als er meer kapers op de kust zijn, is het belangrijk een goede strategie te hebben. De redactie geeft je een aantal van die strategieën en tips. Zo ga je goed voorbereid de onderhandelingen in.

Na de bezichtiging raak je vaak in een stroomversnelling. Als je je zinnen op een huis hebt gezet wil je misschien direct de vraagprijs bieden. Niet doen! De verkopende partij is erop gebrand voordelig uit te zijn en komt dan misschien zelfs met een tegenbod dat hoger ligt dan de vraagprijs. Daarom kun je beter minder bieden dan je maximaal wilt betalen. Twintig procent onder de vraagprijs bieden is helemaal niet raar.

Strategieën
Eigenlijk zijn er twee strategieën voor het bieden op een koophuis:

  1. Je doet een eindbod bij de verkopende makelaar. In dat geval hoeft de verkopende makelaar alleen te reageren als de eigenaar akkoord gaat. Hierbij moet je je niet in de verleiding laten brengen over jouw budgetgrens heen te gaan.
  2. Je gaat over de prijs van de woning onderhandelen. Ben je een onderhandelaar? Dan kun je in een aantal biedingsrondes proberen op een mooie prijs uit te komen. Ook hier moet je goed weten tot welk bedrag je maximaal wilt gaan. Lees de tips, zodat je op de hoogte bent van de ‘spelregels’.

Voorwaarden
Als je bod is geaccepteerd, heb je drie dagen wettelijke bedenktijd (dit geldt voor particulieren die een huis kopen voor eigen gebruik). De verkoper daarentegen zit wel direct vast aan de verkoop. Het is daarom belangrijk een aantal dingen vast te leggen als je een bod doet:

  1. Huis kopen onder voorbehoud van financiering
    Een huis kopen onder voorbehoud van financiering wordt gebruikt als ontbindende voorwaarde. Dit houdt in dat een koper tot een bepaalde datum de tijd krijgt om de financiering van zijn huis rond te krijgen. Lukt dit niet, dan kun je het koopcontract laten ontbinden. Als je geen hypotheek kunt krijgen, kun je het huis niet kopen. Klinkt logisch. Maar neem dit expliciet op in de bieding. Als je aan een aantal voorwaarden voldoet (bijv. de hypotheek is niet groter dan € 265.000,-) kun je ook in aanmerking komen voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit scheelt vaak in de rente.
  2. Bouwkundige keuring
    Het is raadzaam zelf een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Dit kan bijvoorbeeld eenvoudig en betrouwbaar via de Vereniging Eigen Huis. Het is verstandig bij oudere huizen een bouwtechnisch onderzoek te laten doen. Dat kan vóór of na het uitbrengen van een bod. Het bouwkundige onderzoeksrapport geeft samen met het taxatierapport een objectief beeld van de waarde van het huis. Zo’n keuring kun je uit laten voeren door een bouwkundigadviesbureau. Kijk voor meer informatie op bouwkeuringvergelijk.nl. Daarnaast biedt de Vereniging Eigen Huis ook bouwkundige keuringen aan.
  3. Opleverdatum
    Noem een datum waarop jij de overdracht wilt laten plaatsvinden. Je kunt ook opnemen dat je de oplevering wilt laten plaatsvinden tussen datum X en Y.
  4. Keuze notaris aan koper
    Als jij mag bepalen welke notaris je kiest, weet je zeker dat je het in eigen hand houdt. Misschien verhuist de verkoper wel naar de andere kant van het land. Zorg dat je hierover duidelijke afspraken maakt met de verkopende partij.
  5. Levering ontruimd, vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming
    Het lijkt logisch, maar je zult de eerste niet zijn die een huis opgeleverd krijgt, waarin nog huurders wonen.
  6. Hoe lang staat een bod op een huis?
    Neem een deadline op tot wanneer je bod geldig is. Dan weet je waar je aan toe bent. Zo houd je druk op de verkopende partij. Gaan de verkopers niet in op jouw bod dan kun je de zoektocht naar een ander huis voortzetten.
  7. Schoonmaak
    Hebben de verkopers dieren gehad, ligt de zolder of kelder vol rommel? Neem in je ontbindende voorwaarden op dat de verkopers het huis schoonmaken.
  8. Starterslening
    Ben je van plan een starterslening te gebruiken voor het kopen van het huis, dan kun je in je ontbindende voorwaarden opnemen dat je alleen het huis koopt als je een starterslening krijgt. Leg bijvoorbeeld vast dat je de koop ontbindt als je binnen een periode van een bepaald aantal weken geen financiering kunt krijgen voor het benodigde bedrag (koopprijs + mogelijke kosten verbouwing + kosten koper).
  9. Uiterste opleverdatum
    Leg ook  de minimale en de uiterste datum van oplevering vast. Het klinkt misschien logisch, maar leg ook precies vast wát je koopt.
  10. Onverwacht hoge kosten
    Tot slot kan uit de bouwtechnische keuring naar voren komen dat de noodzakelijke kosten voor het in orde brengen van het huis, hoger zijn dan gedacht. Ook dit kan een reden tot ontbinding zijn.

Neem de tijd
Bod uitgebracht? Dan is het wachten op een reactie van de verkoper of de makelaar. Natuurlijk zou het fijn zijn als je direct wordt gebeld dat je bod is geaccepteerd. Ga daar niet van uit. Zo kan de makelaar je ook melden dat de verkopers je bod niet serieus kunnen overwegen. In zo’n geval is het verstandig zakelijk  te reageren. Geef wel aan dat je niet zeker weet of het dan wel door gaat. Als je nog financiële ruimte hebt, kun je nadenken over een nieuw bod. Neem daar even de tijd voor.
Het kan ook voorkomen dat de makelaar terugbelt met een tegenbod. Makelaars kunnen daar soms mooie verhalen omheen vertellen. Laat je ook in dat geval niet van je stuk brengen en denk rustig na over een nieuw bod.

Staar je niet blind op één huis. Mocht de verkopende partij niet akkoord gaan, ga dan zeker niet over je budgetgrens heen. Dat is moeilijk, zeker als je voor je gevoel het huis al van jou is. Houd in je achterhoofd dat er meer huizen zijn. Onderhandelen gaat een stuk makkelijker als je nee kunt zeggen.

Onderhandelingstips
In het boek Koop een droomhuis van P. Vinke, staan tien onderhandeltips uitgebreid beschreven.

  • Stel van tevoren je aankoopdoel vast
  • Respecteer de tegenpartij
  • Wees duidelijk over de voorwaarden
  • Begin met een redelijk openingsbod
  • Bluffen mag!
  • Wees u bewust van de diverse fases in het (ver)koopproces
  • Vraag een second opinion
  • Zet alles goed op papier
  • Let op de wet
  • Er is maar één beste overeenkomst mogelijk: als beide partijen tevreden zijn.

Wellicht handig om je eens in te verdiepen voordat je een bod uit gaat brengen.